Възлагателното
постановление, съгласно чл. 496, ал. 2 ГПК, прехвърля на купувача само онези
права на длъжника, които последният е притежавал към момента на публичната
продан. С други думи, публичната продан на недвижим имот е деривативен
придобивен способ, а възлагателното постановление – деривативно придобивно
основание. „Правата, които трети лица са придобили върху имота, не
могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се
противопоставят на взискателите“ продължава чл. 496, ал. 2 ГПК. Но ако тези права могат да се
противопоставят на длъжника, то те могат да се противопоставят и на купувача,
тъй като той е приобратател на деривативно правно основание, а следователно не
може да има повече права от своя праводател.
Правото на собственост на длъжника може да бъде ограничено не само
чрез учредяването на ограничени вещни права върху него, но неговото упражняване
може да се ограничи и въз основата на облигационни права, учредени по отношение
на това имущество в полза на трети лица. Облигационното отношение, в което се
изразява наемното правоотношение, фактически ограничава възможността на
наемодателя да ползва своята вещ и да осъществява фактическа власт върху нея.
Законодателят е счел интереса на наемателя за достатъчно съществен, че да
заслужава защита при определени обстоятелства дори спрямо новия приобретател на
собствеността върху недвижимата вещ. Съгласно чл. 237, ал. 2 ЗЗД: „Договорът за наем,сключен преди
прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата, е задължителен за приобретателя
до предвидения в него срок, но не за повече от една година от прехвърлянето.
Ако няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, договорът е
задължителен за приобретателя като договор за наем без определен срок.“ Тук
следва да отбележим, че от момента на вписването си договорите за наем на
недвижим имот имат достоверна дата (тази на вписването очевидно). А отговор на
въпроса, кои договори за наем на недвижим имот подлежат на вписване ни дава чл.
112, б. „е“ ЗС: „договорите за наем на недвижим имот за срок по-дълъг от една
година“. Разбира се, достоверна дата ще има и договор за наем с нотариална
заверка на датата, подписите, съдържанието или изготвен под формата на
нотариален акт. Въпросите, които се поставят при публичната продан, са: „Към
кой момент трябва да е вписан договорът за наем на недвижимия имот, за да бъде
противопоставим на купувача на публичната продан?“ „Как следва да се прилага
разпоредбата на чл. 237, ал. 2 ЗЗД в изпълнителното производство по ГПК?“
Отговор на първия въпрос не ни дава чл. 435, ал. 5 ГПК, който изисква
третото лице да е било във владение на имота към момента на предявяване на
иска, решението по който се изпълнява. Във владение на имота е лицето, което
осъществява фактическа власт върху него. Това е фактически въпрос, който няма
отношение към наемното правоотношение, тъй като лицето може да е наемател,
който да не упражнява фактическата власт, както и обратното – да няма
облигационна връзка между него и собственика, но да упражнява фактическа власт.
От системното тълкуване на чл. 483 и чл. 484, ал. 2 ГПК може да се направи
изводът, че при проверката на собствеността съдебният изпълнител може да
установи и онези договори, които обременяват недвижимия имот и които подлежат
на вписване (затова тук главно се акцентира на вписването като основание за
установяване на достоверна дата на договора за наем на недвижим имот, защото
различните нотариални удостоверявания няма как да бъдат установени от съдебния
изпълнител освен със съдействието на длъжника и наемателя, а такова съдействие
те може и да не окажат до приключването на публичната продан). Затова логично
е, че датата, до която следва да се впише наемният договор, за да бъде
противопоставим на купувача на имота при публичната продан, е датата на извършването
на описа от съдебния изпълнител. Чл. 237, ал. 2 ЗЗД не се интересува от
фактическата власт, а от учредяването на самото наемно правоотношение, поради
което ако последното има достоверна дата и е било вписано, то то ще бъде
противопоставимо на купувача при публичната продан. Т.е. както съдебният
изпълнител, така и наддавачите, евентуални бъдещи купувачи, ще са наясно с
обстоятелството, че имотът се ползва по силата на учредено наемно
правоотношение от трето лице, различно от длъжника. Дори и да не е вписан
договорът за наем, стига да има достоверна дата, то той следва да предостави на
наемателя облагите на чл. 237, ал. 2 ЗЗД. Въпросът е, че такива договори ще
бъдат със срок до една година, а и датата на тяхното сключване ще трябва да предхожда
началото на принудителното изпълнение (в противен случай може да се мисли за
превратно упражняване на права от страна на длъжника, който е учредил наемно
правоотношение, за да препятства въвода във владение на купувача на имота си
при публична продан), което значително стеснява приложното им поле.
Така стигаме до извода, че разликата между фактическото владение и
формално учреденото наемно правоотношение се състои в следното: ако
фактическата власт е била у трето лице преди предявяването на иска, решението
по който се изпълнява, то съдебният изпълнител не може да извърши въвод във
владение като тази негова невъзможност не е ограничена във времето. Ако обаче е
сключен договор, с който се учредява наемно правоотношение между трето лице и
длъжника, и този договор е вписан преди датата на описа и има достоверна дата,
то до изтичането на сроковете, предвидени в чл. 237, ал. 2 ЗЗД съдебният
изпълнител не може да осъществи въвод във владение, тъй като третото лице
наемател ще има правото да осъществява фактическата власт върху имота. Ако
договорът е сключен преди прехвърлянето на имота, има достоверна дата и е
вписан до момента на описа, то той ще обвързва съдебния изпълнител до своето
изтичане или до изтичането на една година (който от двата периода е по-кратък)
от издаването на възлагателното постановление. В този срок принудителното
осъществяване на въвода във владение е недопустимо. Ако пък достоверна дата на
договора за наем няма, но наемателят е във владение на имота, то този договор е
задължителен за приобретателя, а съответно и за съдебния изпълнител, като
договор за наем без определен срок. Т.е. може да бъде прекратен с едномесечно
предизвестие като в този един месец от обявяването на спечелилия наддавач за
купувач и възлагането на имота с възлагателно постановление, принудителният
въвод във владение е недопустим.
