Правните субекти по чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС

Тази тема се явява продължение на вече разгледаната относно съдържанието, което се влага в понятието "пребиваване". Без разглеждането обаче на правните субекти, които влизат в обхвата на цитираната вече разпоредба, анализът остава непълен. Чл. 51, ал. 2 гласи: 

(2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Не се заплащат разходите по ал. 1 за деца, ненавършили 6-годишна възраст, както и от собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година.

Що се отнася до децата, ненавършили 6-годишна възраст, тук нищо особено няма. Интересуват ни другите три категории субекти, а именно: "собственик", "ползвател" и "обитател". На тях ще се спра подробно в следващото изложение.

Субект на правото е онова лице било то физическо, или юридическо, с чието поведение правото свързва настъпването на някакви правни последици. След като вече беше изяснено в какво се състои поведението - "пребиваване", то за настъпването на правните последици - неплащането на разходите по ал. 1 - трябва да се изясни и въпросът за субекта. 

На първо място, ще се спра на лицата, влизащи в категорията "собственик". За собственика е писано много и затова подробното му разглеждане тук не е необходимо. Собственикът има абсолютната власт върху вещта изначално, стига да не я ограничи доброволно, което пък ограничаване и възможността му за такова също произтича от тази абсолютна власт. Условно се приема, че собственикът има право на владение, на ползване и на разпореждане - три правомощия, които в своята съвкупност съставляват правото на собственост. Собственикът е този, който може да използва вещта си по всеки начин, който намери за удачен, като има някои императивни норми от действащото право, с които трябва да се съобразява. Примерно, не можете да си взривите апартамента, защото по този начин ще застрашите целия блок или поне други апартаменти, или най-малкото общите части, които принадлежат на всички собственици на самостоятелни обекти в блока. И така собственикът може да ползва своя самостоятелен обект лично, но може и да предостави на другиго това свое право. Може да го ползва за живеене, но може да реши, че предпочита да го ползва за офис, а защо не и за склад? Може да го отдаде под наем, а може и да пусне друго лице да живее там без да му иска пари (примерно, дошъл братовчеда на лелята на собственика от дълбоката провинция без пари и както се казва "само с ризата на гърба си", та собственикът решил да го пусне да си "поживее" в самостоятелния му обект, докато си намери работа и "си стъпи на краката"). Важното е, че собственикът има най-голяма свобода да реши какво да прави със самостоятелния си обект. Той е вписан в нотариалния акт на обекта като собственик, той единствен може да се разпорежда с обекта. Въпросите за съсобственост на самостоятелния обект или за обект под режима на съпружеска имуществена общност не променят по същество правомощията, за които вече стана дума. Има само някои специфики относно упражняването им.

Не така стои въпросът с втората категория субекти - ползвателите. За разлика от собственика ползвателят няма правомощието разпореждане. Той има правото да ползва обекта, което означава, че от трите изредени правомощия при него не съществува правомощието разпореждане. Обикновено ползвателят ползва самостоятелния обект по съглашение със собственика, поради някакво договорно правоотношение, възникнало между двамата. Примерно, договор за наем. Ползвателят може да ползва обекта, защото собственикът е дал своето съгласие за това. Тук е ключовият момент, когато говорим за тези три категории субекти по смисъла на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Защо? Защото не е задължително ползването като такова да е целта на ползвателя. Важното тук е, на първо място, съгласието на собственика да се осъществяват фактически действия на ползване на обекта, а, на второ място, самите фактически действия по ползването на обекта от страна на ползвателя без значение каква е целта на последния. Именно тази фактическа страна на ползването е от значение - трябва да се осъществява по някакъв начин, което е тясно свързано и с вече разгледания въпрос за пребиваването. В чл. 51, ал. 2 се говори за фактически действия, нещо, което води до видима, осезаема промяна в действителността, а не само в правното състояние на обекта. Защото собственика може да сключи договор за наем с ползвателя, който ще бъде наемател, но последният да не ползва обекта. Тогава пребиваване няма да има. А кога ще има и защо е толкова важно това уточнение за фактическите действия? Каква е реалната приложимост на тези съждения? Давам два примера:

Вие сте собственик. Купили сте си апартамент наскоро, но той е в състояние, категорично непозволяващо да живеете в него. Викате си майстори да Ви сложат плочки, мивка, душкабина и, разбира се най-важното, тоалетна чиния. Та Вашите майстори и Вие сключвате договор. Вие им давате ключ и ги оставяте да творят, а какво ще "сътворят" в апартамента Ви не знаете. Стоят си те по цял ден, къртят, лепят, режат, пробиват и други подобни. Минават през общите части на входа, оставят след себе си мръсни следи от обувки, от влачене на тежки предмети. Въобще голямо "мазало". Но за да си свършат работата във Вашия самостоятелен обект, те все пак са В него, т.е. фактически присъстват на територията му в един продължителен период от време, в което ползват електричеството му, течащата вода и изобщо си изграждат някакви условия за работа, така че да не им е прекалено некомфортно престояването във Вашия обект. Освен това могат да бъдат намерени на това място, защото примерно секретарката им или клиентите им най-малкото знаят (или поне ща научат, ако им се обадят по мобилния), че те ремонтират именно Вашия самостоятелен обект. Вашите майстори със сигурност пребивават по смисъла на термина "пребиваване", за който вече стана дума. Те са ползватели - Вие като собственик сте им дал разрешението да Ви влязат в обекта, да мажат на поразия и да правят всякакви зулуми вътре, с надеждата, че накрая, когато всичко е готово, ще влезете в някакъв царски палат едве ли не. Те от своя страна, са получили Вашето разрешение, но не ползват обекта Ви, защото това им е целта. Те го ползват (електричество, вода, прилежащи части, през които минават и където си оставят някакви материали и т.н.), ЗАЩОТО това им е безусловно необходимо, за да могат да изпълнят договора си с Вас - да Ви престират онзи резултат по договора за изработка, който сте сключили. Поради тази причина, те са ползватели, независимо, че пряката им и основна цел не е да се ползват от полезните свойства на Вашата вещ. Това е неизбежно обаче, ако те искат да постигнат централната си цел - да Ви ремонтират апартамента.

Вторият пример е свързан с брокерите. Та Вашите майстори отдавна вече ги няма, свършили са си работата що-годе читаво, но Вие за всеки случай сте я покрили тази работа с дебели персийски килими и солидна мебелировка. И в един хубав (или не толкова, защото иначе нямаше да стигнете вероятно до това решение) ден решавате да си продадете апартамента. Сключвате договор с юридическо лице, предоставящо брокерски услуги. По веднъж-два пъти седмично идва едно младо и усмихнато момиче с някой и друг потенциален купувач, за да му покаже Вашия самостоятелен обект. Целта нито на момичето, нито на потенциалния купувач е да Ви ползва обекта. Поне не централната, главната цел. Целта е да се запознае купувачът с плюсовете и минусите на самостоятелния Ви обект, за да може да вземе решение дали да поиска да го купи и на каква цена. Безспорно Вие сте дал съгласието си за тези визити и също толкова е безспорно, че целта им не е да се ползват от лукса на Вашия апартамент. Все пак по посочените вече критерии, тези визити отговарят на пребиваване. Освен това има и някаква регулярност, та дори и отделната визита да не е много продължителна, то пак времетраенето става непренебрежимо като вземем това предвид. Така че и в този случай ще сме изправени пред ползване на обекта.

И в двата случая, дадени като пример, сме изправени пред "ползватели" по смисъла на чл. 51, ал. 2 и следва да разсъждаваме с оглед на вече приетите критерии за установяване на "пребиваване" дали следва да се ползват от правото на неплащане на разходите по ал. 1, т.е. дали пребиваването годишно надхвърля 30 дни.

Последна остана категорията "обитател". Тя е най-тясната от трите. Вече стана ясно, че най-широка е тази на собственика от гледна точка на правомощията, с които той разполага. По-тясна е тази на ползвателите, които нямаха на свое разположение правомощието разпореждане. Обитателят е нещо като ползвател. Всъщност той си е ползвател, но ограничен в целта, с която използва самостоятелния обект. Той го ползва именно за обитаване. Това е централната му цел. При ползвателите централната цел е без значение, там ни интересуват съгласието на собственика и реалното ползване на обекта. Тук отново е нужно съгласие на собственика и фактически действия по ползване на самостоятелния обект, но вече това ползване трябва да има и специфична цел - обитаване. накратко обитаването е задоволяване на собствени жилищни нужди. С други думи лицето ще обитава, когато в това място намира подслон и най-базовите условия, необходими на едно лице да живее. Разбира се, лицето само си създава тези условия в повечето случаи, но мястото трябва да е годно да могат да бъдат създадени. Всъщност с оглед на това, че на едно лице му е необходимо да има подслон (по народному "покрив над главата"), а всичко останало може и някак си да си го осигури, то малко е трудно да се даде категоричен отговор на въпроса какво трябва да има в самостоятелния обект, за да може лицето да го обитава. Затова трябва да се изхожда от намерението на лицето. Ако това намерение е да се установи на това място и да го ползва за живеене (да спи в него, да се храни, да ползва санитарния му възел и т.н.), т.е. ако лицето счита, че това е мястото, което му служи за удовлетворяване на основни жилищни нужди, то това лице обитава това място и следователно е "обитател". Това е характеристика, която е субективна, свързана с възприятията на лицето, а не толкова с характеристиките на мястото.

Смятам, че с тези уточнения относно субектите по смисъла на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС анализът, започнат с изясняването на понятието "пребиваване" вече е значително по-пълен.